房贷利率“二选一”怎么选更划算，央行给出答案↓

来源：吉屋网发布时间：2020-03-18 16:00:19

3月起，个人房贷利率要选择转换为LPR利率或者固定利率。为什么要转换？什么贷款需要转换？怎么选择更划算？央行日前就一些热点问题进行了回应。

LPR是什么？它是Loan Prime Rate的缩写，字面翻译过来是贷款基础利率，又叫贷款市场报价利率。

简单讲，它是政策利率与市场利率相结合的产物。市场利率：央行指定18家商业银行作为报价银行，它们要在每月20日（遇节假日顺延）9点前，将自己的利率以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价。

政策利率：18家银行的报价源于哪里呢？它们是按央行发布的中期借贷便利利率（MLF）加点得出来的，MLF就相当于是政策利率。

全国银行间同业拆借中心去掉一个* 低价、一个*价，然后平均计算得出LPR。

所以，LPR是市场利率和政策利率的算术平均值。

然后，全国各大银行根据自己的成本、贷款企业或个人的信用、资质、风险、评估情况，在公布的LPR基础上加减点，使得利率更加市场化，所以基点可正，可负。

为什么要转换？

这是利率市场化改革的重要一步。2019年8月，央行改革贷款市场报价利率（LPR）。按照央行的要求，2020年3月起，各家银行开始将存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。

金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。

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央行称，目前大部分新发放贷款已将LPR作为定价基准，但存量浮动利率贷款的定价基准仍主要是贷款基准利率。2015年10月以来，贷款基准利率一直保持不变。相比贷款基准利率，LPR的市场化程度更高，能及时反映市场利率变化，2019年8月以来已多次下降。

为保护借贷双方权益，特别是让借款人享受利率下行带来的好处，央行明确自2020年3月1日开始，推进存量浮动利率贷款定价基准转换。

什么贷款需要转换？

央行称，需要转换定价基准的贷款要同时满足几个条件：

一是2020年1月1日前已发放，或已签订合同但未发放；

二是参考贷款基准利率定价；

三是浮动利率。

固定利率贷款、已参考贷款市场报价利率（LPR）的浮动利率贷款等无需转换。

已处于*后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

公积金个人住房贷款不需要转换，但组合贷款中的商业性个人住房贷款也要转换定价基准。　

LPR和固定利率哪个更好？

在转换的时候，个人面临两个选择：

*个是，选择固定利率。房贷利率与你当前的利率水平保持不变，以后也不管LPR利率怎么变化，你的房贷利率都不变；

第二个是，选择浮动利率。房贷利率根据LPR的变动而变化。

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那么问题来了，选哪个好？

央行称，两种转换方式各有优势，具体如何选择取决于自己的判断，特别是对未来利率走势的判断。

如果认为未来LPR会下降，那么转换为参考LPR定价会更好；

如果认为未来LPR可能上升，那么转换为固定利率就会有优势。

举个例子，如果你目前的个人房贷利率是在5年期贷款基准利率上打9折，那么按照目前5年期贷款基准利率计算，你的实际执行利率水平为4.41%（=4.9%×0.9）。根据人民银行〔2019〕30号公告，个人房贷转换前后利率水平保持不变。

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一是如果选择转为固定利率，那么个人房贷在整个合同剩余期限内，都将执行4.41%这个利率。

二是如果选择转为参考LPR定价，个人房贷利率水平将按照“5年期以上LPR+（-0.39%）”确定。其中，-0.39是固定加点点差，根据当前实际执行利率（4.41%）与2019年12月公布的5年期以上LPR(4.8%)之间的差确定。转换后到*个重定价日前，房贷利率还是4.41%，但计算方式变成了“LPR4.8%+（-0.39%）”；从*个重定价日起，房贷利率就会变成“当时*新的5年期LPR+（-0.39%）”；以后每个重定价日都以此类推。

其实无论是何种转换方式，转换后的房贷利率不得低于原有的利率水平，除非LPR下降。这主要是为了贯彻落实房地产市场调控要求，在流动性合理充裕、市场利率有望下行的情况下，坚守“房住不炒”的定位，不向房地产市场发出错误信号，同时也有助于控制上升较快的居民部门杠杆率。

银行会不会故意提高LPR报价？

央行称，LPR报价机制已尽可能保证报价行真实报价，使公布的LPR具有公允性。18家LPR报价行都是同类型银行中具有较强影响力、公信力和定价能力的银行，且需要根据本行对* 优质客户的贷款利率报价，也就是说，报价行的报价都是有真实交易作为支撑的。

　　同时，央行和利率定价自律机制对各报价行的报价行为进行严格监督，定期考核评估其报价质量，并根据考核情况对报价行进行优胜劣汰。

房贷利率“二选一”怎么选更划算，央行给出答案↓

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