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针对政协提出的《关于盘活低效用地支持实体经济发展的提案》,12月5日,国家税务总局答复政协提案指出,在推进房地产相关税收制度立法与改革过程中,统筹研究房地产交易环节与保有环节的税收政策,发挥税收职能作用,为减少工业用地闲置、服务实体经济转型升级创造良好税收环境。
税务总局:统筹研究房地产交易环节与保有环节的税收政策。
税务总局的答复函中指出,土地与劳动力、资本、技术等一样,都是重要的生产要素,土地资源短缺是制约我国经济发展的一个重要因素,促进低效工业用地盘活、支持实体经济发展的建议具有很强的现实意义。
目前,工业用地转让环节主要涉及增值税、企业所得税、土地增值税、契税、印花税等多个税种。各税种的开征目的、税率设计、征税对象和计税依据等都有所不同,聚焦不动产交易行为构成了一个完整的税收体系。无论是工业用地转让还是其他房地产转让,都须按照国家统一的税收政策缴纳相关税收,在转让交易中税收政策的适用并不区分用地类型,不存在按“房地产税收标准”征税的情况。
下一步,税务总局将按照党中央、国务院促进实体经济发展、降低实体经济企业成本的决策部署,深入了解工业用地税收负担的实际情况,认真考虑提案建议,在推进房地产相关税收制度立法与改革过程中,统筹研究房地产交易环节与保有环节的税收政策,发挥税收职能作用,为减少工业用地闲置、服务实体经济转型升级创造良好税收环境。
专家建议应构建“重保有、轻流转”的房地产税制模式。从20世纪90年代初开始,我国的房地产业逐渐成为地方经济发展的支柱产业之一。
近年来,我国采取了一系列税收政策调节房地产发展,主要集中在房地产交易环节。然而,在现行“重交易、轻保有”的房地产税制结构下,交易环节税制复杂、税负较重等问题,使得房地产税收调控没有显现出应有的效果。
一位多年追踪研究相关课题的专家告诉记者,在当前即将实施房地产税改革的时代背景下,可以从以下几个方面改进房地产交易环节的税收政策:
1、实施差别化契税。比如,对于 正常的住房需求妥善保障,对高档住宅征收更高的契税,而对普通住宅征收相对较低的契税。对居民的消费性购买给予减免税优惠,对商业地产实行差别化的优惠政策,同时降低租赁业税负等。
2、保障基本的住房需求。对经济适用房给予增值税税率优惠,以土地划拨形式取得土地所有权的,免征契税。对于开发商在开发过程中配套建设经济适用房和廉租房的,免征印花税和城镇土地使用税。在契税优惠方面,建议取消以“家庭”为优惠单位,改由个人名下住房情况结合面积,或者直接依据住房面积作为税率分档,这样让高房价者承担高税负,低房价者承担低税负,符合量能负担原则。
3、加强银税合作提高遵从度。税务机关需与金融部门合作,获取买房人的抵押交易数据,以及,目前人民银行的个人征信系统信息较完善,且直接与个人贷款相关联,自然人如有逃税、骗税、漏税行为的发生可以纳入征信系统,以提高自然人的税法遵从度。
4、完善土地增值税制度。建议将土地增值部分的全部收入计征土地增值税,取消目前房地产交易环节的个人所得税,而用土地增值税取代之,以有效抑制房地产的炒买炒卖行为。
从立法程序角度看房产税推出时间,理想情况*快在2020年初。
“税收征管法制定实施已经20多年了,2001年修订通过的现行税收征管法及其实施细则也已运行十多年了。在这过程中,国内外经济形势发生了很大变化,相应的税收征管实践也发生了很大变化,当前税制改革逐步深入,需要税收征管法律来保驾护航。
东兴证券研究院郑闵钢推算,根据《中华人民共和国立法法》的相关规定和我国的一般立法流程,认为房产税国家层面立法的*早完成时间为2020年,地方细则推出和实际落地预计还需要更长的时间。
1. 草案起草:目前处于这一阶段,草案公布时间预计在2019年上半年。
2. 公开征求意见:一般公示30日。
3. 国常会审议:每周召开,程序占用时间可忽略。
4. 全国人大常委会审议:一般三审,根据具体情况可多可少。2 月一次,三审完成至少需要 6 个月时间。
5. 公开征求意见:一般公示30日。
6. 专家评审:提交全国人大常委会表决,表决通过后公布生效。
7. 总体推算:立法完成*快在2020年年初,这是*理想*顺利的情况。